不動産会社が活用するレインズとは？仕組みや一般の人が閲覧するメリット・方法を解説

不動産の売却に関して調べたり、不動産会社に不動産売却を相談したりするときなど、レインズ（REINS）という言葉を目にすることがあるかもしれません。不動産会社では、不動産を売却する際にレインズ（REINS）というシステムを利用します。

一般の方は利用できませんが、どのようなシステムかを知ることで不動産売却の成功につながる可能性があります。そこで、今回はこのレインズ（REINS）について詳しく解説するので、不動産の売却について考えている方は参考にしてみてください。

不動産会社が活用するレインズ（REINS）とは

不動産会社が活用するレインズ（REINS）とは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称で、不動産流通機構によって運営されているコンピューターネットワークシステムのこと指します。管轄は国土交通省で、不動産流通の活性化と消費者の利益の保護・増進を図るために、迅速に取引相手の探索をおこない、成約の可能性を向上させる目的で構築されたシステムになります。

レインズ（REINS）は会員制となっており、すべての不動産会社が利用できるものではありません。宅建業届出済みの不動産会社が会員登録をすることで、ほかの業者の取引情報や成約情報などの登録情報を確認できます。また、顧客から依頼された売却物件の登録や、最新の登録情報のなかから顧客の希望に合わせた物件を探すこともでき、よりスムーズな不動産売買を可能にするのがレインズ（REINS）の特徴です。

対象エリアの異なる4つのレインズがある

レインズには、4つの対象エリアがあり、国土交通省が指定した不動産流通機構がエリアごとに事業を運営しています。

基本的に一般の人は利用できない

レインズは、基本的に一般の人は利用できません。その理由は、公益財団法人東日本不動産流通機構が出した業務方法書に明記されており、「宅地建物取引業を営む者で、第37条各号の要件を満たし、第4条の承認を得た者」でしか会員になれないという決まりがあるためです。レインズに登録されている売却情報や取引情報などは不動産会社を通さないと知ることができないのです。

ただし不動産売買において、マンションや戸建てなどの物件を売り出し中の売主は、自分の物件に限りレインズで閲覧することが可能です。物件の専任媒介契約、専属専任媒介契約の締結後、レインズに登録されると不動産会社から登録証明書をもらうことができます。この証明書に記載されているIDとパスワードを使ってサイトからログインをすることで登録情報をチェックできるようになるのです。

また、REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）であれば、売却物件がない方でも、過去の成約価格などレインズで公開されている一部の情報を閲覧できます。このように、いくつかのルールがあるレインズですが、実際にはどのように活用されているのでしょうか。ここからは、レインズの基本的な仕組みについて見ていきましょう。

不動産会社が活用するレインズの仕組みと登録義務

不動産会社が活用するレインズの仕組みはとてもシンプルです。

【売却の場合】
①売却の相談を受けた不動産が物件情報・物件図面をレインズに登録する（売却物件の周辺価格を検索する）
②レインズのサイトで登録情報が共有される
③全国の不動産会社がレインズのサイトを閲覧し、Webサイトに掲載しながら希望の物件を顧客に紹介する
④取引の成立

このようなフローで、不動産会社はレインズを活用しています。なお、不動産会社に売却を依頼する際には媒介契約を結びますが、この契約に3つの種類があり、契約の種類によって義務・任意が分かれます。

基本的に、多くの物件の情報はレインズに登録されることになります。しかし、不動産会社によっては、自社で売買取引をおこなうために、情報を登録せずに「囲い込み」をすることがあり、掲載されない物件も少なくありません。

「囲い込み」とは、売却を依頼された不動産会社が売主と買主から仲介手数料を取るために、レインズへの掲載をせずに自社で物件情報を囲い込んで買主を探すという行為のことを指します。このような行為は「両手取引」ともいわれており、不動産の流通を停滞させる原因の1つになっています。媒介契約をするときには、不動産会社がどのような売却活動をおこなっているかをしっかり確認しましょう。

きちんとレインズへ登録されていれば全国で売却物件の情報が共有されるので、その分成約や早期売却する確率も高くなります。しかし、登録されていないとなかなか売却できない可能性もあるため、しっかり登録情報を確認しましょう。

前項でも説明しましたが、登録情報の確認方法は、不動産会社からもらえる登録証明書に記載されているIDとパスワードを使い、「売却依頼主物件確認」の画面からログインをすることで可能となっています。登録情報ではただ登録できているかだけでなく、取引状況で「公開中」となっていることを確認してください。万が一、自分が指示をしていないのに「売主都合により一時紹介停止中」となっていたり、「購入申込み」となっていても不動産会社から相談が来ていなかったりするようであれば「囲い込み」をされている可能性があります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1つの不動産会社に「専属」で売却を依頼する契約で、レインズへの登録が義務付けられています。この契約では、自分で物件の買い手を探したり、複数の不動産会社に同時に売却依頼したりするのは禁止されています。

専任媒介契約

専任媒介契約も専属専任媒介契約と同じく、1つの不動産会社に売却を依頼する契約です。しかし、1つ違う点は自分で買い手を探してもよいということです。この契約でもレインズへの登録が義務付けられていますが、もし自分で買い手を見つけられた場合には、直接契約ができるというのが特徴です。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる媒介契約で、レインズへの登録は任意となっています。この契約は、何社でも売却を依頼できる、自分で買い手を探せる、売却方法の自由度が高いといった特徴があります。

不動産会社がレインズを活用する3つのメリット

「囲い込み」をする会社があることからわかるように、自社で売買契約を締結させて仲介手数料を双方からもらったほうが不動産会社の得になるのではと思う方も多いでしょう。しかし、仲介手数料を得るよりも大きなメリットがあるため、多くの不動産会社はレインズを活用しながら日々の業務にあたっています。

①物件情報の一元化により、成約までスピーディーに進められる

不動産会社は反響営業がメインなので、自社やつながりのある仲介会社だけで買い手を探すとなると、なかなか見つからず物件を売却することができなくなってしまいます。売却するまでの期間が長くなると劣化が進み、さらに長期間買い手がつかないというケースも少なくありません。

レインズには全国の物件情報が集まっており、全国の加盟不動産会社に情報を公開することで早期売却の確率が一気に高まります。人気のない物件を抱え込まないよう、多くの不動産会社はレインズを活用して成約率を上げているのです。

②過去の取引データから適正価格を判断できる

不動産を売却する際、物件の査定が適正価格であるかどうかチェックする必要があります。物件の相場は不動産ポータルサイトでもチェックできますが、こういったサイトで掲載されている売却価格は売主の希望価格であることが多く、適正な価格とは異なる場合もあります。

レインズでは、物件の売買契約が成立したあとは、すみやかに成約価格などの情報を登録することを義務付けています。情報は過去の取引データから確認できるので、適正な価格を算出することで「高すぎて売れない」「安すぎて売主が損をする」というようなトラブルを防ぐことができます。

③安全かつ公平な不動産取引を実現できる

レインズがあることで、安全かつ公平な不動産取引を実現できるというのも売主にとっては大きなメリットです。不動産会社にもよりますが、物件の取引に関する情報や売却活動状況を定期的に報告しない会社もあります。こちらから確認をすれば返答はあるかもしれませんが、頻繁に連絡をするわけにもいきません。

レインズは、きちんと売却情報を提供しているか、売却活動はどのようになっているかなど、売主が自分で取引状況を確認できるシステムが整っているので安心です。また、利用するのは不動産流通機構に登録できる会社だけなので、セキュリティ面も問題ないといえるでしょう。

一般の人が閲覧できる「REINS Market Information」でできること

一般の人が閲覧できるREINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）は、レインズに掲載されている情報のなかから、一般の人が見ても問題ない情報だけを掲載しているWebサイトです。REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）でできることは以下の3つです。

・希望エリアの相場価格の閲覧
・成約済み物件情報の検索
・直近1年の成約データの閲覧

現在販売されている物件情報は閲覧できませんが、それでもメリットはあります。物件を購入する際、とくに気になるのは、適切な価格であるかということではないでしょうか。

このサイトでは、エリアごとの相場価格が閲覧できるので、物件の価格が適正かどうかを判断することができます。相場より明らかに高すぎる場合は、レインズの情報を元に価格交渉をすることもできますし、不当な価格で購入してしまうというリスクも抑えられます。ただし、不動産の成約価格は売主の個別要因や取引の事情などによって変わるため、すべての物件の成約価格が適正価格となるわけではないということは覚えておきましょう。

レインズ以外で不動産情報を調べる5つの方法

レインズには全国の不動産情報が掲載されており、不動産情報を調べるうえで欠かせないツールとなります。しかし、これは不動産会社しか閲覧できないため、一般の人は求める情報が得られず困ってしまうことになります。ここからは、レインズ以外で不動産情報を調べる5つの方法をご紹介しますので、気に入ったものがあればぜひ試してみてください。

①「不動産ジャパン」を活用する

不動産ジャパンは、公益財団法人不動産流通推進センターが管理・運営している総合不動産情報サイトです。このサイトでは、「鳩マークサイト」「FRKインターネット会員　物件情報」「ラビーネット不動産」「全住協ネット」、これら4つの不動産物件情報サイトの物件情報を閲覧できます。また、不動産取引に役立つ情報や住環境情報、相場・取引動向など不動産売買に失敗しないためのコンテンツを利用したり、不動産のプロフェッショナルを探したりすることも可能です。

②「土地総合情報システム」を活用する

土地総合情報システムは、国土交通省が運営・管理をおこなっているWebサイトです。このサイトでは、「不動産の取引価格情報検索」「地価公示・都道府県地価調査」「不動産取引価格アンケート回答」という3つの機能を利用できます。不動産取引価格情報では、土地や土地・建物、中古マンションなどの取引相場の確認、「地価公示・当道府県地価調査」では全国の地価価格の相場を閲覧できるので、売却物件の適正価格を知ることができます。

③不動産ポータルサイトを活用する

不動産ポータルサイトは、複数の不動産会社の物件情報を広告としてWeb上に公開しているサイトです。より多くの人に見てもらえるよう、全国の不動産会社が不動産ポータルサイトに物件情報を登録しています。

1つの不動産会社では物件情報にも限りがあり、希望条件に合う物件が見つからないということも多いでしょう。しかし、不動産ポータルサイトにはたくさんの不動産会社が物件登録をしているので、希望条件でヒットする物件の数も格段に増えます。

④不動産一括査定サイトを活用する

不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるインターネットサービスです。査定額は不動産会社によって異なり、たとえばA社の査定は1,000万円でも、B社は1,500万円、C社は2,000万円ということが少なくありません。そのため1社しか査定をしなかった場合、大きな損をしてしまうおそれがあります。

不動産一括査定サイトは、必要事項を入力するだけで複数の不動産会社に査定依頼をしてくれるので、手間をかけることなく物件の査定額を知ることができます。

⑤不動産会社口コミまとめサイトを活用する

不動産会社口コミまとめサイトは、実際に不動産会社を利用した人の口コミをまとめたサイトです。丁寧な対応をしてもらえるのか、買取価格や査定額は適正かなど、不動産会社を利用するときはどうしても不安になってしまうという方も多いのではないでしょうか。不動産会社口コミまとめサイトは、いろいろな不動産会社の口コミが書かれているので、それを参考に安心して利用できる不動産会社を探すことができます。

ただし、感じ方というのは人によって違います。たとえば担当者に対して、ある人は「対応が横柄だ」と感じても、ほかの人からすると「ベテランのようで安心」と感じるかもしれません。

もちろん、ほとんどの口コミが低評価であればその会社の対応は悪いと判断できますが、悪い口コミの割合が少なければ、不動産会社そのものではなく、担当者の質や口コミ投稿者との相性が悪かったという可能性もあります。悪い口コミがあった場合は、どうしてその評価がされているのか注意して確認することがおすすめです。口コミは鵜呑みにするのではなく、あくまでも不動産会社選びの参考としてとらえておくようにしましょう。

レインズの存在により不動産物件売買のやり取りがスムーズに行われている

不動産物件は、売るにしても購入するにしても大きなお金が動くので、不動産会社選びは慎重におこなう必要があります。レインズを活用している不動産会社は、信頼できる会社を選ぶ1つの基準になります。また、売主であれば取引状況も確認できるので、レインズをうまく活用して、納得できる不動産売買を実現してください。