賃貸の退去費用、バックレることは可能？退去費用を抑えるポイントも解説

賃貸物件に関するトラブルの1つが、退去費用のトラブルです。トラブルのおもな内容は、「高額な退去費用を請求された」「入居前からあった傷の修繕を求められた」などが多く、納得できない高額な退去費用に悩まされる方も少なくありません。

しかし、上記のような退去費用の請求は違法である可能性もあり、そのまま無視し続けることができるのではないかと思う方も多いでしょう。今回は、賃貸物件の退去費用について、トラブルへの対処法と退去費用を抑えるポイントについて解説します。

賃貸物件の退去費用をバックレることは”基本的には”できない！

退去費用に納得ができなくても、基本的に無視することはできません。以前から、退去費用については、貸主と借主のどちらが負担するかでトラブルが多発していました。そのため、国土交通省がトラブルを防止するために、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を定めたのです。

このガイドラインには、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とされています。

上記のとおり、借りる側には原状回復義務があり、入居者が「通常使用以上の使い方」で傷や汚れをつけた場合には修繕費用を支払わなければいけません。責任がどちらにあるのかがわかっていない状態でバックレると、場合によっては罰金を支払うことになってしまうおそれがあります。

“基本的には”に該当しない退去時の問題例

原状回復のガイドラインでは、入居者が通常使用し、経年劣化によって生じた傷や汚れは、大家さんが修繕費用を負担します。しかし、本来大家さんが負担するものを入居者が負担するようにいわれている、入居前からあった傷や汚れの修繕費用を請求されているなど、不当な請求にあたる場合には支払う義務はありません。

また、修繕費用が相場よりも明らかに高額だったり、用途不明な洗浄費などが含まれていたりする場合など、内訳が不透明な請求も支払う義務はありません。ただ、このような背景があったとしても、支払いや連絡を無視することは決しておすすめできません。その理由を以下で説明していきます。

【注意】退去費用がどんなに不当でもバックレだけはNG！

退去費用の支払いは、ガイドラインと賃貸物件を借りるときの契約内容によって決まります。不当だからと支払いや連絡を無視すると、連帯保証人に支払い請求がされたり、最悪の場合は裁判を起こされたりする可能性もあります。退去費用の内容が明らかに不当でも、まずは落ち着いて対策を練り、後述する消費者ホットラインなどの第三者に相談することも検討してみてください。

退去費用が不当な可能性がある場合に取るべき行動と流れ

退去費用が不当と感じたら、泣き寝入りせずに以下の3つの行動を取りましょう。

①請求書の内訳を開示してもらう
②大家（貸主）負担の費用まで入居者負担になっていないか確認する
③ここまでの確認・相談で解決が望めなさそうなら弁護士に相談する

1つずつ解説していきます。

①請求書の内訳を開示してもらう

請求書が簡易的なものであれば、内訳をもらうようにしましょう。たとえば、壁の一部を破いてしまったのに、全面的な張り替え費用を請求されているのであれば、大家さんや管理会社に連絡を入れましょう。具体的な内容がテキストで残るように、メールでの連絡がおすすめです。

②大家（貸主）負担の費用まで入居者負担になっていないか確認する

原状回復のガイドラインでは、大家さんと入居者が負担する範囲が決められています。

■大家さん（貸主）・・・経年劣化や入居者の通常使用で生じた消耗を負担する
■入居者（借主）・・・故意や過失、通常使用以上の使い方をした際の消耗や損傷を負担する

たとえば、家具の設置による床のへこみは通常使用にあたるため、大家さんの負担となります。また、設備の経年劣化も大家さんの負担範囲となり、この部分の修繕費に関しても入居者が支払う必要はありません。

この負担範囲について知らないと、不当な請求にもかかわらず、受け入れてしまうことになってしまいます。株式会社プラスワンが行った退去費用に関するアンケートによると、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の存在を知らなかったと答えた人が74％にのぼり、借主負担の範囲を知らずに本来負担する必要のない費用を支払ってしまった人も多いのではないかと推測されます。

不明な場合は消費者ホットラインなどに連絡し相談する

大家さんや管理会社に聞いても明確な回答が得られない場合は、納得しないまま支払ったり無視をしたりせずに、以下のような専門家に相談をしましょう。

①消費者ホットライン

消費者ホットライン は国民生活センターが運営している組織で、全国各地に相談窓口があります。普段の生活のなかで起きるトラブルなどを相談できるところで、商品やサービスだけでなく、退去費用についても相談可能です。相談料は無料で、解決に向けたアドバイスをしてくれます。

なお、「消費者ホットライン」に電話した際に、都道府県や政令市の消費生活センターなどの電話がつながらない場合、平日であれば国民生活センターの「平日バックアップ相談（03-3446-1623）」に相談をすることも可能です。土日祝日は、都道府県等の消費生活センター等が開所していない場合、国民生活センターに電話がつながります。

②公益財団法人日本賃貸住宅管理協会

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 は入居者と大家さん・管理会社が良好な関係を築くために、賃貸住宅に関するトラブルの相談をおこなっています。

なお、回答は電話のみであり、土日祝日を除く、平日（月～金）10：00～17：00となっています。また、相談回数は1人1回までです。

③一般財団法人日本消費者協会

一般財団法人日本消費者協会 は消費生活に関する相談を受け付けている団体で、情報提供や解決のための助言・あっせんをしています。

③ここまでの確認・相談で解決が望めなさそうなら弁護士に相談する

もし、上記でご紹介した相談窓口でも解決ができなかったときは弁護士に相談しましょう。不動産トラブルへの実績が豊富な弁護士であれば、退去費用の不当請求にも解決に向けて動いてくれます。

弁護士への依頼は、入居者の精神的負担を減らしてくれます。また、裁判の準備中であることを大家さんや管理会社が知れば、すぐに対応してくれる場合もあり、実際に訴訟を起こす前に解決するかもしれません。なお、弁護士に依頼するためには、以下のような費用が必要になります。

・相談料
・着手金
・報酬金

相談料は、弁護士事務所によって異なりますが、1時間5,000円以上が相場です。また、着手金は弁護士に依頼する際にかかる費用で、訴訟に勝っても負けても必要となり、相場は請求額の5〜10％といわれています。そして、報酬金は裁判に勝訴した場合に支払う費用で、金額は判決で支払われることが決定した額によって変わります。

弁護士に相談する費用がない場合は民事調停を活用する

弁護士に相談する場合、退去費用よりも弁護士費用のほうが上回るケースもあります。金銭的に弁護士への相談が現実的でなくても、諦めずに「民事調停」で解決に乗り出しましょう。

民事調停とは、裁判のように争うのではなく、お互いの話し合いによって円満にトラブル解決を図る裁判所の手続きとなります。一般的に、裁判官と一般市民から選出された調停委員が解決に向けて話し合いを進めていきます。

民事調停は、費用が安い点がメリットです。10万円の返済を求めるための手数料は500円、30万円の場合は1,500円、100万円では5,000円となっています。また、申立ても比較的簡単で、基本的に1人でも手続きが可能です。

参考：裁判所　手数料額早見表

【民事調停の手続き方法】

①相手方の住所がある地区の簡易裁判所に申し出る
②申出書を提出する（簡易裁判所のウェブサイトから書式をダウンロード、または各裁判所の窓口で記入）
③手数料を支払う

申し出てから2、3回の調停期日（実際に裁判所に出向く日のこと）が設けられ、通常3ヶ月以内に解決します。調停は非公開でおこなわれるので、第三者に知られることはありません。

ただし、デメリットの1つに「欠席が可能」な点があげられます。相手が出席しなければ話し合いはいつまでも進まないため、場合によっては調停不成立となってしまうこともあります。

参考：政府広報オンライン

退去費用でトラブルにならないために注意したいポイント

退去費用に関するトラブルは金銭面だけではなく精神的な苦痛にもなるため、まずはトラブルを防止するために必要な対策を考えておく必要があります。退去費用でトラブルにならないための具体的なポイントは以下の5つです。

1.原状回復と敷金のルールを把握する
2.契約書の退去費用に関する項目（特約）を細部まで確認しておく
3.入居時に最初からあった傷・汚れは写真で撮影しておく
4.入居時・退去時は立ち会いのもとで確認する
5.退去費用の相場を把握しておき、大きな開きがないか確認する

上記のポイントについて詳しく見ていきましょう。

原状回復と敷金のルールを把握する

原状回復は、必ずしも入居前の状態に戻すことではありません。通常、入居者が故意・過失によってついた傷や汚れを敷金から修繕費として使用し、残った場合は返還されます。以下に、修繕費用の負担の区分を一部ご紹介します。

ただし敷金0円の場合、原状回復費用やクリーニング費用を全額請求される場合があるため注意が必要です。

契約書の退去費用に関する項目（特約）を細部まで確認しておく

特約は貸主・不動産会社によって異なるため、契約時には細かい部分まで確認をしましょう。室内クリーニングなど、通常は大家さんが負担する範囲を入居者が負担することになっている場合があります。なお、特約については契約時に説明されるため、それに同意したうえでサインしましょう。

入居時に最初からあった傷・汚れは写真で撮影しておく

入居前にすでにあった傷や汚れを退去時に請求されないように、荷物を運び込む前に撮影しておきましょう。退去時に大家さんや管理会社から証拠を求められたとき、すぐに提出できるようにデータなどに残しておいてください。

入居時・退去時は立ち会いのもとで確認する

誰がつけた傷・汚れなのかを明確にするために、入退去時には大家さんと一緒に傷や汚れがないかどうか確認しましょう。また、退去前には水まわりやキッチンの油汚れなど、部屋を掃除しておくことも重要です。

退去費用の相場を把握しておき、大きな開きがないか確認する

退去費用の相場を把握して、請求額との差を確認してみましょう。間取り別の退去費用の相場は以下のとおりです。

また、間取り以外にも、損傷の具合や入居年数などによって退去費用が変わります。仮に設備を毀損した場合、使用期間が1年と10年では、10年使った設備のほうが経年劣化や通常消耗として判断される可能性が高いといえます。

退去費用が不当でもバックレることだけは絶対にやめよう！

不当に高額な請求をされた場合、まずは見積もりの内訳の開示を請求するべきですが、応じてもらえない場合は専門の窓口に相談しましょう。それでも解決しない場合は弁護士に頼る、民事調停を利用するなど、プロの力を借りながら問題の解決に向けて取り組んでください。

また、トラブルを防ぐためにも、入居前に原状回復のガイドラインを確認しておくことも重要といえます。大家さんと入居者それぞれが負担する範囲を知っておけば、請求された費用が本当に支払う義務のあるものなのかどうか、判断できます。余計なトラブルを防ぐために、たとえ高額な退去費用を請求されても、納得できないからといってバックレることだけはしないようにしましょう。