不動産取引における仲介手数料の計算方法は？抑えるポイントなども解説

不動産売買や賃貸借契約といった不動産取引の際、物件を紹介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払うのが一般的です。この仲介手数料は、どのような計算方法で求められるかご存じでしょうか。適切な価格を知らないまま、万が一悪徳な不動産会社にあたってしまえば、法外な費用を請求されるかもしれません。

今回は、不動産仲介手数料の計算方法や仲介手数料を抑えるポイントなどを解説します。今後不動産取引を行う予定がある方や、仲介手数料について詳しく知りたいという方はぜひ参考にしてください。

不動産取引で発生する仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産の売買契約や賃貸借契約の際、契約成立までに発生するさまざまな業務への報酬として仲介業者に支払う費用のことです。
たとえばポータルサイトへの物件情報掲載や提案、物件案内、契約書類の手続きなど、物件を売買・賃貸するために不動産会社はさまざまなサポートを行っています。仲介手数料は、このような契約にいたるまでのさまざまなサポートに対し、報酬として支払う費用とされています。

また仲介手数料は、物件を紹介してくれたことに対する成功報酬のため、売買契約や賃貸借契約が成立しなかった場合、支払う必要はありません。そのため、物件の内見だけで終わった際に仲介手数料を請求するのは違法と判断されます。

なお、不動産仲介の仕組みについては、こちらの記事で詳しく解説していますので、興味をお持ちの方はぜひチェックしてみてください。

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不動産取引における上限額は法で定められている

不動産取引における仲介手数料の上限金額は、宅建業法の第46条によって定められています。しかし、下限額は決まっていないため、なかには仲介手数料がかからない不動産会社もあります。

仲介手数料は売買と賃貸でそれぞれ上限金額があり、それを超えるのは、法律上許されていません。そのため、仲介手数料は事務所の見やすい場所に提示するなど、利用者が契約を行う前に確認できるよう定められています。

また、不動産取引における仲介手数料を考える際には、消費税のことも考慮しなければなりません。たとえば賃貸借契約の場合は1ヶ月の家賃＋消費税が仲介手数料の上限金額となっており、消費税の額に応じて変化していきます。詳しい上限額については、のちほど計算式を用いて詳しく解説します。

仲介手数料の負担者

賃貸借契約の場合、不動産会社は「賃貸物件を所有する貸主」と「賃貸物件を借りる借主」の仲介を行うのが一般的です。そのため、仲介手数料は貸主（大家さん）と借主（入居者）双方からもらうことができます。

片方からもらえる仲介手数料の上限は、基本的に家賃の0.5ヶ月分と決まっていますが、合計額が上限を超えていないことに加え双方の承諾があれば、負担割合を変更することも可能です。

たとえば、片方から家賃1ヶ月分の仲介手数料を得て、もう一方の仲介手数料を無料にすることもできます。貸主の負担が家賃1ヶ月分なら借主は仲介手数料無料、仲介手数料が0.5ヶ月分なら貸主と折半して負担していると考えられるのです。

また、売買契約の場合は契約の種類によって仲介手数料の負担者が変わってきます。

■一般媒介契約の場合
一般媒介契約とは、売主（大家さん）が物件売却を複数の不動産会社に依頼できる契約形態のことです。そのため買主（入居者）は、その物件を買い取る窓口を、複数の不動産会社から選べます。
この場合は、売主・買主の双方で契約の仲介業務を依頼する不動産会社が異なるため、それぞれ契約を結んだ仲介業者へ手数料を支払います。

■専属専任媒介契約/専任媒介契約の場合
専属専任媒介契約・専任媒介契約は、売主（大家さん）が一社のみに物件売却を依頼する契約形態のことです。
この場合は、買主もその一社からしか物件を買い取る手続きができず、売主・買主どちらも1つの不動産会社を利用することになります。そのため、不動産会社は売主・買主の双方から上限の仲介手数料を得ることができ、両手取引とも呼ばれます。

どちらの契約内容でも、売主・買主それぞれが支払う仲介手数料の金額に変わりはありません。

不動産売買の契約形態の違いについて気になった方は、こちらでも詳しく解説しているのでチェックしてみてください。

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仲介手数料を支払うタイミング

賃貸借契約の場合は、契約が完了した時点で仲介手数料を支払う義務が発生します。

そのため、問合せや内見、審査の段階では発生しません。申し込みの後に万が一審査に落ちてしまったら、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はないということです。

一方、売買契約の場合は不動産の売買が成功し、引き渡しまで完了したときに仲介手数料を支払う義務が発生します。
売買契約が締結される時点では、不動産の引渡しが完了していないことがほとんどです。そのため、売買契約時に半額、引渡しが完了した時点で残りの半額を支払うのが一般的になっています。

しかし、売買契約における仲介手数料の支払いタイミングは、不動産業者や地域によって異なります。タイミングは取引前に確認し、支払い時期の認識に違いがあったりトラブルに巻き込まれたりなどのリスクを下げるのが重要です。

不動産取引で発生する仲介手数料の計算方法

ここからは、不動産取引における仲介手数料の計算方法を見ていきましょう。計算式は、賃貸か売買かに加え、契約内容によっても異なる場合があるため、それぞれ詳しく解説していきます。

賃貸借契約における仲介手数料の料金相場

賃貸借契約における仲介手数料の上限は、宅建業法によって以下のように決まっています。

仲介手数料の上限額＝1ヶ月の家賃＋消費税

たとえば、1ヶ月の家賃が6万円の物件で契約を結ぶ場合、仲介手数料の上限は6.6万円とわかります。ただし、現在は消費税率が10％のためこの金額になっていますが、消費税率が変われば上限金額も変わるため、注意しましょう。

また先述にもあるように、不動産会社が借主と貸主それぞれから受け取れる手数料の上限は、基本的に「賃料の0.5ヶ月分以内」ですが、双方からの承諾があれば負担割合を変えることも可能です。

そのため、仲介手数料が無料の賃貸物件の場合は、貸主が全額負担している可能性があります。仲介手数料無料の賃貸物件について、仕組みや注意点などが気になった方は、以下の記事でより詳しく解説していますので、こちらも併せてチェックしてみてください。

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不動産の売買金額ごとの計算方法

不動産の売買契約の仲介手数料は、売買取引をする不動産の価格によって以下のように計算方法が違ってきます。

紛らわしい部分もあるかとは思いますが、購入を考えている物件の金額に合わせて、仲介手数料も計算してみてください。

不動産取引で発生する仲介手数料を抑えるポイント

不動産取引で発生する仲介手数料は、2つのポイントを意識することで抑えることが可能です。

・契約したい意思を伝えつつ交渉する
・仲介手数料が安い業者を選ぶ

各ポイントについて詳しく解説します。これから不動産取引を始めるという人は、仲介手数料を支払う前に確認しておきましょう。

契約したい意思を伝えつつ交渉する

仲介手数料を安く抑えるための交渉で大切なのは、契約する意思があることを強く伝えることです。なかには、自社で契約を獲得するため、交渉に応じてくれる不動産会社も少なくありません。

ただし、仲介手数料は不動産会社の利益となるため、無理に交渉すると信頼を損ねてしまうおそれがあります。

また、交渉をする場合は、引越しする人が少ない閑散期がおすすめです。閑散期であれば、不動産会社も比較的業務が慌ただしくないことに加え、顧客を獲得できるよう交渉に応じてくれる可能性が高まります。

一方的に意見を述べるようなことは避け、マナーを守って交渉しましょう。

仲介手数料が安い業者を選ぶ

仲介手数料の設定が他の不動産会社よりも安いところを選べば、交渉する手間なく仲介手数料を抑えることができます。なかには仲介手数料が無料のところもあるため、複数社に見積もり依頼して確かめておきましょう。

仮に、基本的には仲介手数料がかかる不動産会社でも、会社が管理している自社物件や管理物件であれば、仲介手数料の額を抑えられるケースもあります。最初に仲介手数料を抑えたい旨を伝えておくことで、そのような物件を紹介してもらえるかもしれません。

不動産取引の仲介手数料関係でよくある質問

不動産取引において、多くの人が仲介手数料に関する疑問を持っています。ここからは、仲介手数料関係でよくある質問を3つ紹介していきます。

Q1.上限額以上の手数料を請求された場合はどうする？

仲介手数料の上限額は法律で決まっているため、それ以上の仲介手数料を請求するのは違法です。違法行為を発見した場合は、全日本不動産協会などその会社が所属している団体に苦情を入れましょう。苦情の内容が適切で違反行為と判断されれば、不動産会社または担当者に罰金が科せられます。

ただし、特別な事情があって発生した費用については、仲介手数料とは別に請求されるケースもあります。たとえば、売主の希望で新聞に広告を載せたり遠方に出張したりした場合には、売主に対して広告料や出張料がかかるかもしれません。

Q2.仲介手数料のサービス範囲はどこまで？

仲介手数料には、以下の活動内容が含まれます。

・販売活動
・物件の調査、査定
・状況報告
・物件案内
・契約業務
・支払いなどの手続き

上記の活動は、不動産取引においてなくてはならないものばかりです。また、物件の売買においては、以下のようなサービスが含まれていると売買に伴うリスクを最小限に抑えることができます。

・ファイナンシャルプラニング
・耐震診断や耐久診断
・登記権利情報などの調査
・管理規定などの調査
・引渡し診断

仲介手数料の細かいサービス内容は、不動産会社によってそれぞれ異なります。複数の不動産会社で迷っている場合、仲介手数料だけでなくサービス内容も確認して比較するのがおすすめです。

Q3.不動産契約が成立しなかったら仲介手数料を支払わなくても大丈夫？

仲介手数料は、あくまでも不動産の取引が成功したときに発生する成功報酬です。そのため、賃貸契約や売買契約が成立しなければ支払う必要がありません。もし契約が成立していないのにもかかわらず費用を請求された場合、違法行為なので対応してはいけません。

ただし、契約が成立した後、自己都合でキャンセルした場合は仲介手数料を支払う必要がありため注意しましょう。

不動産取引の仲介手数料には上限額が決まっている

不動産取引における仲介手数料とは、賃貸借契約・売買契約が成立したときに仲介業者へ支払う成功報酬のことです。仲介手数料は取引内容ごとに上限金額が決まっており、その金額を超える請求は不当となります。

また、不動産会社に対して仲介手数料を下げてほしいと交渉することも可能ですが、無理な交渉をしてはなりません。横柄な態度は担当者に不快な印象を与え、今後の契約がうまく進まなくなる可能性もあります。

なかには、比較的安めに仲介手数料の設定をしていたり仲介手数料を無料にしたりしている不動産会社もあるので、初期費用を抑えたい場合はそのような会社を選ぶことがおすすめです。